Descrizione del documento, riferimenti normativi ed impatti sul mercato immobiliare.
L’8 ottobre 2005 è entrato in vigore il D.Lgs. 19 agosto 2005 n° 192 – modificato in seguito dal D.Lgs. 29 dicembre 2006 n° 311 – per l’attuazione della direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia .
Lo scopo di tale normativa è quello di stabilire i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine del contenimento dei consumi energetici. In questa direzione, il certificato energetico diviene la chiave primaria per migliorare l’efficienza energetica degli stabili ed esprime in modo chiaro e comprensibile la caratteristica energetica di un edificio ed, in ultima analisi, del singolo appartamento.
L’attestato di certificazione energetica è dunque un documento che stabilisce, in riferimento agli immobili, il consumo di energia e pone l’edificio oggetto di analisi in una classificazione standardizzata in base al valore di tale consumo.
Esattamente come per gli elettrodomestici, ora anche le case in vendita e in affitto saranno catalogate in base alla loro efficienza energetica e suddivise per classi.
Con l’aiuto delle lettere dell’alfabeto e della tipica scala cromatica del semaforo, il consumo energetico viene suddiviso in diverse categorie; i vantaggi di tale scelta grafica sono evidenti perché l’utente riesce ad individuare subito il grado di efficienza energetica dell’edificio.
Il certificato contempla due tipi di classificazione energetica.
La prima parte definisce la classificazione dell’isolamento termico dell’edificio, mentre la seconda si occupa dell’efficienza energetica dell’impiantistica.
Obiettivo primario è quello di ridurre al minimo il fabbisogno termico dell’edificio. In secondo luogo è anche importante che l’impiantistica utilizzata sia in linea con gli obiettivi di risparmio energetico, di tutela del clima e di protezione dell’ambiente.
Tale ordine di priorità è dettato dal fatto che la vita di un edificio è di gran lunga superiore a quella degli impianti.
La legge, al riguardo, prevede due diversi attestati al fine della certificazione energetica:
• L’attestato di qualificazione energetica chiamato a svolgere il ruolo di strumento di controllo successivo del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici, delle prescrizioni volte a migliorare le prestazioni energetiche;
• L’attestato di certificazione energetica, chiamato a svolgere il ruolo di “strumento di informazione” dell’acquirente o del conduttore circa la prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli impianti, tanto che il legislatore ha prescritto che tale documento – in caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili, di singole unità immobiliari o in caso di locazione di quest’ultime – debba essere allegato all’atto traslativo, pena la nullità “relativa” del contratto.
I due attestati si distinguono, oltre che per le diverse funzioni anche per quanto riguarda la caratteristica del certificatore; infatti, mentre l’attestato di qualificazione energetica può essere redatto da un professionista non necessariamente estraneo alla proprietà, l’attestato di certificazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da esperti o organismi terzi, dei quali dovranno essere garantiti la qualificazione e l’indipendenza.
In Italia la certificazione energetica degli edifici è divenuta obbligatoria, a partire dal 1° luglio 2007, per gli edifici oltre i 1000 mq di superficie nel caso di trasferimento a titolo oneroso; dal 1° luglio 2008 è entrato in vigore l’obbligo di predisporre il certificato energetico anche per gli edifici di superficie inferiore, ad esclusione delle singole unità immobiliari per le quali l’obbligo scatterà dal 1° luglio 2009, che saranno oggetto di compravendita.
Attualmente non è possibile ottenere un attestato di certificazione energetica, in quanto non sono stati ancora emanati i decreti ministeriali che fissino i criteri ed i requisiti professionali per l’individuazione degli esperti e/o organismi cui affidare la certificazione energetica.
In attesa dell’emanazione della regolamentazione normativa, la disciplina transitoria è dettata dall’art. II comma I-bis del D.Lgs. 192/2005, introdotto, con decorrenza 02/02/07, dal D.Lgs. 311/2006 .
Questa norma stabilisce che, fintantoché non siano state emanate le norme regolamentari che consentano la redazione dell’attestato di certificazione energetica degli edifici, lo stesso è sostituito a tutti gli effetti dall’attestato di qualificazione energetica o da equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento antecedente alla data dell’8 ottobre 2005.
Ad oggi, con la legge 6 agosto 2008 n° 133, è stato convertito il decreto legge 25/06/08 n° 112; l’art 35 comma 2-bis del provvedimento dispone l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 (che prevedono l’obbligo di allegazione e consegna del certificato energetico) e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 (che stabiliscono la sanzione della nullità “relativa”). A seguito di tale abrogazione, mentre sembra certa la soppressione dell’obbligo di allegazione del certificato energetico agli atti traslativi degli edifici esistenti nelle regioni che non hanno legiferato dopo il D.Lgs. n° 192/2005, meno sicura appare l’abrogazione dello stesso obbligo nelle regioni (es. Piemonte, Lombardia, Valle d’Aosta, Emilia Romagna) che hanno previsto non solo l’allegazione agli atti negoziali ma – in alcuni casi – anche le relative sanzioni.
del Dr. Carlo Corbo